Crédit construction par tranches et épargne personnelle : gardez le contrôle des deux

Vous avez signé votre crédit construction, les premières factures de l'entrepreneur sont sur la table et votre compte épargne contient l'argent que vous apportez vous-même. Et puis vient la question que chaque constructeur ou rénovateur se pose tôt ou tard : est-ce que je paie cette facture avec mon épargne, ou est-ce que je l'envoie à la banque pour un prélèvement sur le crédit ?

Ce choix est moins libre qu'il n'y paraît. Les banques imposent des conditions aux factures, facturent des frais sur l'argent que vous n'avez pas encore prélevé et appliquent un délai dans lequel vous devez utiliser le crédit. Sans un bon suivi, vous payez trop ou vous perdez la vue d'ensemble sur deux sources d'argent en même temps.

Dans cet article, vous découvrez comment fonctionne un crédit construction hypothécaire libéré par tranches, quelles règles s'appliquent aux factures que vous avez déjà payées vous-même, et comment suivre crédit et fonds propres côte à côte sans migraine Excel. En bas de page, vous trouverez une manière simple de garder cette vue d'ensemble avec un outil.

Comment fonctionne un crédit construction par tranches ?

Un crédit construction hypothécaire (aussi appelé crédit bâtiment ou ouverture de crédit pour construction ou rénovation) n'est généralement pas versé en une fois. La banque met une ligne de crédit à disposition et la libère par tranches, chaque fois que vous prouvez que des travaux ont été réalisés ou que des matériaux ont été achetés. Vous fournissez cette preuve avec des factures, des factures d'acompte ou des bons d'achat, parfois complétés de photos du chantier. [1] [2]

Ce système a une raison logique : la banque veut être sûre que l'argent va réellement dans votre logement. Le cadre européen des crédits au logement, la Mortgage Credit Directive, fixe les règles de base en matière de protection des consommateurs et d'obligation d'information, mais laisse la mise en œuvre pratique des prélèvements par tranches à la législation nationale et aux banques elles-mêmes. [3] Les détails varient donc selon le pays et la banque, alors que le principe reste partout le même : pas de facture, pas de prélèvement.

Que payez-vous pendant la phase de prélèvement ?

Tant que vous n'avez pas prélevé la totalité du crédit, vous ne payez en général des intérêts que sur la partie déjà versée. En plus de cela, de nombreuses banques facturent une commission de réservation sur la partie non encore prélevée. Dans un prospectus belge, elle s'élève par exemple à 0,2 pour cent par mois sur le montant non prélevé, soit environ 2,4 pour cent par an. [4] Le pourcentage exact varie selon la banque et le produit, vérifiez-le donc dans votre propre offre de crédit.

Ce n'est qu'après la période de prélèvement que commence le remboursement classique du capital et des intérêts sur la durée restante. [1]

Combien de temps pouvez-vous prélever ?

Les banques prévoient un délai de prélèvement. Selon Wikifin, la plateforme d'éducation financière du régulateur belge, il tourne généralement autour de 12 mois, avec possibilité de prolongation. [1] Une comparaison des banques belges réalisée par De Tijd en 2017 montrait des maximums entre 24 et 36 mois, selon l'établissement. [5] Ces chiffres ont peut-être évolué depuis, mais le message reste le même : le délai est limité et figure dans votre contrat.

Qui dépasse le délai risque de voir le montant restant expirer ou les conditions devoir être renégociées. [1] Des montants minimums par tranche existent aussi, par exemple 2 000 euros par prélèvement. [2] [4]

Quelles factures pouvez-vous envoyer à la banque ?

C'est ici que cela tourne souvent mal, parce que les règles varient d'une banque à l'autre et sont rarement réunies en un seul aperçu. Des conditions des prêteurs belges ressortent toutefois quelques exigences récurrentes : [6] [7]

• La facture est au nom d'un (des) emprunteur(s).
• La description correspond à l'objet du crédit : travaux ou matériaux pour le logement pour lequel vous empruntez.
• La facture est récente et suffisamment détaillée.
• Dans de nombreuses banques, la facture ne doit pas encore avoir été payée avec des fonds propres.

Cette dernière règle est la plus importante pour qui combine épargne et crédit. Certaines banques vous laissent choisir après approbation si le montant arrive sur votre propre compte ou va directement au fournisseur. [6] D'autres prêteurs paient presque exclusivement directement aux fournisseurs ou via le notaire, et ne versent qu'un montant limité sur votre propre compte pour les petites factures. [7]

Et si vous avez déjà payé une facture avec votre épargne ?

Cela dépend alors de votre banque. Certaines banques autorisent un remboursement via le crédit, mais le limitent souvent à une partie du montant du crédit et aux factures de moins de six mois. [9] D'autres banques excluent les factures déjà payées. [6] Renseignez-vous donc avant de payer la première facture vous-même, pas après. Et gardez à l'esprit que le traitement fiscal de tels remboursements peut varier selon le pays.

Pourquoi ne pas trop entamer votre épargne

Il est tentant de payer rapidement les factures soi-même et de laisser le crédit intact le plus longtemps possible. Vous évitez ainsi des intérêts. Mais vous payez bien une commission de réservation sur la partie non prélevée, et votre réserve d'épargne fond alors que le chantier est encore en cours.

Cette réserve est plus mince qu'on ne le pense dans de nombreux ménages. Selon Eurostat, en 2020, 46,2 pour cent de la population de l'UE pouvait maintenir son niveau de vie moins de trois mois grâce à son épargne, et 46,9 pour cent pouvait mettre de l'argent de côté au cours d'un mois type. [10] En même temps, les crédits au logement sont la dette dominante des ménages européens : en 2022, les hypothèques représentaient 79 pour cent du volume des prêts aux ménages selon l'Autorité bancaire européenne. [11]

Un projet de construction apporte en outre toujours des coûts imprévus : un supplément qui ne figurait pas dans le devis, un fournisseur qui demande un acompte. Qui met toute son épargne dans le chantier n'a plus de marge pour ces surprises, ni pour une machine à laver qui tombe en panne à la maison.

L'arbitrage n'est donc pas une question de crédit ou d'épargne, mais de timing et de répartition. Ce qui est le mieux pour vous dépend de votre taux, de votre situation fiscale et de votre pays. Vous pouvez toutefois travailler selon quelques principes généraux.

Plan par étapes : suivre crédit et fonds propres côte à côte

Étape 1 : Connaissez les règles de votre propre banque

Relisez votre offre de crédit sur quatre points : le délai de prélèvement, la commission de réservation, le montant minimum par tranche et les conditions pour les factures. Demandez explicitement ce qu'il advient des factures que vous avez déjà payées vous-même. Notez les réponses à un seul endroit, pour ne pas devoir les rechercher à chaque fois.

Étape 2 : Déterminez à l'avance la réserve que vous ne toucherez pas

Fixez quel montant de votre épargne est destiné à la construction et quelle partie reste une réserve de secours. Beaucoup de gens sautent cette étape et ne remarquent qu'à mi-parcours que la réserve a disparu. Convenez aussi de qui, dans le ménage, décide des exceptions.

Étape 3 : Décidez par facture, pas par mois

Examinez chaque facture séparément : peut-elle aller à la banque, et le voulez-vous ? Les grosses factures d'entrepreneur se prêtent généralement bien à un prélèvement de crédit, parce qu'elles sont nominatives et clairement décrites. Les petits achats au magasin de bricolage passent souvent plus facilement par les fonds propres, surtout si votre banque applique un montant minimum par tranche. Si vous optez pour le crédit, ne payez pas d'abord la facture vous-même, sauf si votre banque l'autorise expressément.

Étape 4 : Notez quelle facture est passée par quelle source

C'est l'étape que presque tout le monde sous-estime. Après quelques mois, vous avez des dizaines de factures, d'acomptes, de factures partielles et de notes de crédit, réparties sur deux sources d'argent. Enregistrez pour chaque facture la date, le fournisseur, le numéro de facture, le montant, le poste budgétaire et la source de financement (crédit, fonds propres ou une combinaison), et conservez le fichier PDF avec. Vous savez ainsi à tout moment combien de crédit reste disponible, combien d'épargne il reste et quelles factures ont déjà été introduites à la banque.

Étape 5 : Surveillez le délai de prélèvement

Mettez la date de fin de votre période de prélèvement dans votre agenda et planifiez vos gros prélèvements en fonction. Si le chantier prend du retard, contactez votre banque à temps pour une prolongation. N'attendez pas le dernier mois.

Comment un outil numérique simplifie la vue d'ensemble

La banque gère de plus en plus souvent sa partie du puzzle en ligne : dans certaines banques, vous téléchargez simplement les factures dans l'application et choisissez immédiatement comment le montant est versé. [6] Mais cela ne résout qu'un seul côté. Ce que la banque ne tient pas à jour, c'est votre propre tableau global : combien vous avez budgété par poste, ce que vous avez déjà dépensé du crédit et de votre épargne, et combien reste engagé dans des devis que vous avez approuvés.

Beaucoup de constructeurs et rénovateurs font cela dans un fichier Excel combiné à un dossier numérique rempli de documents PDF. Cela fonctionne jusqu'au moment où l'entrepreneur appelle au sujet de la facture 2026038 et que vous êtes sur le chantier sans ordinateur portable.

Qui préfère tenir tout cela à un seul endroit peut le faire avec un outil comme PiggyPlanr. En mode construction, le tableau de bord affiche deux cartes côte à côte, crédit et apport propre, chacune avec total, utilisé, réservé et restant. Pour chaque facture, vous choisissez la source de financement (crédit, fonds propres ou combinaison) et vous joignez le PDF, de sorte que vous sachiez ensuite exactement quelles factures sont passées par le crédit et lesquelles vous avez payées vous-même. Chercher un numéro de facture ou filtrer par fournisseur prend quelques secondes, et cela fonctionne aussi parfaitement sur votre smartphone. Un devis sélectionné réserve en outre déjà du budget sur le poste concerné, avant même l'arrivée de la facture. Si vous recevez une facture d'acompte, vous convertissez une partie du devis et ce montant passe automatiquement de réservé à dépensé.

Une chose que PiggyPlanr ne fait délibérément pas, pour garantir votre sécurité et votre vie privée : l'application ne se connecte pas à votre banque et n'introduit pas de factures. La demande de vos tranches de crédit continue de passer par les canaux de votre banque. PiggyPlanr est la vue d'ensemble que vous gardez à côté, sans devoir donner à une application l'accès à votre compte bancaire.

Qu'est-ce qui change quand vous travaillez ainsi ?

Après quelques mois, vous remarquez la différence surtout dans la sérénité : à chaque nouvelle facture, vous savez immédiatement si elle peut aller à la banque et s'il y a du budget pour elle. À mi-projet, vous voyez quels postes ont encore de la marge, lesquels dépassent le budget et combien de crédit reste ouvert par rapport au délai de prélèvement. C'est le moment où vous pouvez encore corriger. À la réception, vous disposez d'un dossier complet : chaque facture avec son PDF, la source qui l'a payée et le tableau global du crédit et de l'apport propre. Pratique pour vous-même, souvent nécessaire pour les administrations et très utile quand une question surgit et que vous devez vite retrouver quelque chose dans vos documents.

Pour conclure

Un crédit construction par tranches se gère bien quand on connaît les règles du jeu : des factures nominatives et pas encore payées soi-même, un délai de prélèvement limité et une commission de réservation sur ce qui n'a pas encore été prélevé. Combinez cela avec un choix clair sur l'épargne que vous engagez et la réserve que vous protégez, et notez pour chaque facture la source qui l'a payée. Avec cette base, vous prenez chaque décision sur une facture en connaissance de cause, au lieu de devoir reconstituer après coup comment cela s'était passé.

Vous voulez voir crédit et fonds propres côte à côte, avec chaque facture et sa source de financement à un seul endroit ? Vous pouvez essayer PiggyPlanr gratuitement pendant 14 jours, sans données de paiement.

Sources

1. Wikifin (FSMA), « Een kredietopening om te bouwen of renoveren ». https://www.wikifin.be/nl/woning-en-hypothecaire-lening/hypothecaire-lening/bouw-en-renovatie/een-kredietopening-om-te-bouwen
2. BankB, « Bouwschijven » (procédure et pièces justificatives). https://www.bankb.be/nl-be/bouwschijven
3. Directive 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive). https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:32014L0017
4. Hypotheekwinkel, « Prospectus hypothecaire kredieten » (PDF, non daté). https://www.hypotheekwinkel.be/content/uploads/2022/12/prospectus%20(6).pdf
5. De Tijd / Netto, « Wat de bank u niet vertelt over uw bouwlening », 2017. https://www.tijd.be/netto/dossier/bouwgids2017/wat-de-bank-u-niet-vertelt-over-uw-bouwlening/9864009.html
6. KBC, « Hypothecaire lening in schijven opnemen ». https://www.kbc.be/particulieren/nl/lenen/wonen/hypothecaire-lening-opnemen.html
7. Vlaams Woningfonds, « Veelgestelde vragen Vlaamse woonlening ». https://www.vlaamswoningfonds.be/woonkrediet/veelgestelde-vragen
8. MeDirect (Malte), « Home Loans Request for Drawdown Form » (PDF). https://www.medirect.com.mt/wp-content/uploads/Home-Loans-Request-for-Drawdown-Form.pdf
9. Bank Van Breda, « Informatie uitbetaling via online banking » (PDF). https://content.bankvanbreda.be/hubfs/Informatie%20uitbetaling%20via%20online%20banking%20BdK.pdf
10. Eurostat, « Financial vulnerability in households » (EU-SILC 2020). https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Financial_vulnerability_in_households
11. Autorité bancaire européenne, « Consumer Trends Report 2022/23 ». https://www.eba.europa.eu/sites/default/files/document_library/Publications/Reports/2023/1054879/Consumer%20Trends%20Report%202022-2023.pdf